低效廠房迭代煥新、零散土地連片整合、新興產業(yè)集聚崛起……作為中山南部重點鎮(zhèn)街，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托國家級全域土地綜合整治試點契機，深耕低效工業(yè)園改造升級攻堅戰(zhàn)，創(chuàng)新探索特色改造路徑。該鎮(zhèn)立足“‘工改’、田改、村改”三改聯動，打造“1+4+N”土地整備體系，首創(chuàng)全市“掛賬收儲+異地代建”模式，盤活存量低效用地、破解土地碎片化難題，推動傳統工業(yè)區(qū)向現代化產業(yè)高地蝶變，以“工改”深度賦能新質生產力培育，為鎮(zhèn)域高質量發(fā)展注入強勁動能。
模式創(chuàng)新破局
探索“工改”三鄉(xiāng)樣本
走進三鄉(xiāng)鎮(zhèn)古鶴中醫(yī)藥綜合產業(yè)園，標準化現代化廠房錯落排布、外立面煥然一新，通透的玻璃幕墻搭配規(guī)整的建筑線條，展現出現代化園區(qū)的精致質感?；厮莞脑熘?，這片三鄉(xiāng)與珠海交界的優(yōu)質地塊全然是另一番模樣：整片區(qū)域遍布低矮老舊的單層鋅鐵棚，不僅存在極大安全隱患，更因土地碎片化嚴重，無法連片開發(fā)、無法承接規(guī)模化產業(yè)項目，土地產出效益極低。這片老舊工業(yè)區(qū)，正是早年三鄉(xiāng)鎮(zhèn)低效工業(yè)用地“小、散、亂、低”的真實寫照，也集中暴露了全鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展的深層痛點。
立足發(fā)展實際，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)跳出傳統改造思維，創(chuàng)新構建“1+4+N”土地整備模式，錨定“碎片變連片、低效變高效、存量變增量”核心目標，系統性地破解用地發(fā)展難題。其中“1”為中山半導體產業(yè)園核心引擎，聚焦半導體新興產業(yè)打造高能級產業(yè)平臺；“4”為白石大坑塘、白石麻子、古鶴中藥城、茅灣工業(yè)園四大百畝產業(yè)園區(qū)，精準布局美妝、中醫(yī)藥、智能制造等特色產業(yè)；“N”為若干特色產業(yè)集聚區(qū)、30多個單宗提質改造項目，實現全域低效用地全覆蓋升級。
古鶴中醫(yī)藥綜合產業(yè)園正是該模式的標桿實踐，也是中山首個“政府掛賬收儲+異地代建”工改示范項目。改造前，該地塊為古鶴老舊建材城，零散分布11宗小型地塊，產業(yè)業(yè)態(tài)低端、土地效益極低。針對村集體有地無招商能力、業(yè)主補償期望值高、政府整備資金壓力大的多重困境，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)新改造路徑，由政府先行掛賬收儲土地，暫不支付現金補償，待土地成功出讓招商后，再兌現相關權益。
在收益補償上，該鎮(zhèn)摒棄“一次性貨幣補償”的短視模式，采用“出讓金+異地代建物業(yè)”組合方案，由競得企業(yè)在村集體相鄰地塊代建現代化產業(yè)物業(yè)，既保障村民短期分紅收益，又為村集體留存長期穩(wěn)定的租金收入，徹底破解資金難題與長效發(fā)展矛盾?！霸撃Ｊ郊骖櫢鞣嚼?、貼合三鄉(xiāng)實際，有效調動村集體、企業(yè)、社會資本的參與積極性，為全市“工改”攻堅提供了可復制、可推廣的經驗。”三鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委副書記鐘季媛表示。
園區(qū)迭代煥新
培育產業(yè)成長沃土
“工改”不只是空間重塑，更是產業(yè)生態(tài)的全方位升級。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托全域“工改”攻堅，推動老舊低效廠區(qū)全面迭代，一批高標準化、花園式現代化產業(yè)園拔地而起，徹底告別傳統廠房“配套差、環(huán)境亂、產能低”的舊貌，為中小企業(yè)扎根發(fā)展、增資擴產搭建優(yōu)質載體。
“我們現在站著的位置，以前是一片雜亂的鐵皮廠房?！敝鲗ч_發(fā)恒鋒谷都智造園的中山市德聯物業(yè)管理有限公司董事長涂勇華帶領記者邊走邊介紹。在園區(qū)內，整潔規(guī)整的高標準廠房錯落布局，綠植景觀、休閑廣場點綴園區(qū)各處，中央餐廳、人才公寓、共享會議室等配套設施一應俱全，徹底顛覆了傳統工業(yè)園區(qū)臟亂陳舊的刻板印象。改造后的恒鋒谷都智造園占地用地面積41.38畝，總建筑面積約10萬平方米，打造集生產、研發(fā)、辦公、展廳于一體的花園式產業(yè)空間，是三鄉(xiāng)鎮(zhèn)低效工業(yè)園全面改造的重點示范項目。
“園區(qū)9米的超高層高，是我們自動化生產的關鍵保障?！卑怂嚢b制品（中山）有限公司工程部經理伍一堅表示，企業(yè)主打化妝品高端包材生產，對廠房層高、防塵環(huán)境要求極高，傳統3-4米的老舊廠房完全無法適配一體化注塑、自動剪水口生產線，而園區(qū)高標準的硬件基礎，讓企業(yè)得以落地全自動化生產設備，大幅提升生產精度與效率。
“依托三鄉(xiāng)‘工改’政策‘分證’的利好，支持房產證按層、按套分割辦理，讓企業(yè)‘進可持有經營、退可靈活變現’，極大降低中小企業(yè)入駐和發(fā)展門檻?！蓖坑氯A表示，目前園區(qū)一期已于2025年3月全面交付，邊建設、邊招商的模式成效顯著，已進駐優(yōu)質企業(yè)38家，一期招商完成率達95%。二期8萬平方米恒鋒云創(chuàng)智造園項目正加速推進，將打造“研發(fā)+總部+高端制造”復合型產業(yè)空間，與一期形成錯位互補、強鏈補鏈的產業(yè)格局。
產業(yè)提質增效
激活高質量發(fā)展新活力
空間重構賦能產業(yè)升級，“工改”攻堅激活發(fā)展動能。據鐘季媛介紹，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)堅持“改空間、引產業(yè)、優(yōu)生態(tài)、提效益”一體化推進，以土地升級帶動產業(yè)迭代，精準布局半導體、生物醫(yī)藥、智能精密制造、新材料等新興產業(yè)，推動傳統產業(yè)轉型、新興產業(yè)集聚，全域產業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化，畝均效益實現跨越式提升。
數據顯示，2022年至今，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)累計拆除整理低效工業(yè)用地2343畝，整理可利用工業(yè)用地685畝，新增入庫“工改”項目134個，24個項目順利開工、8個項目投產見效。改造后項目總建筑面積達72萬平方米，總投資約15.9億元，全部投產后預計年產值75億元、年稅收3.5億元，土地畝均效益實現數倍增長。其中古鶴中醫(yī)藥綜合產業(yè)園改造后，畝均年產值、年稅收分別提升至改造前的284倍、143倍，改造成效十分顯著。
再看恒鋒谷都智造園的情況，依托園區(qū)全周期保姆式服務，入駐企業(yè)紛紛增資擴產、迭代設備，聚焦高端賽道提質增效。數據顯示，該園區(qū)完成全面改造升級后，產業(yè)效益將實現跨越式增長，預計年產值可達2.48億元、年稅收突破1034萬元，較改造前分別提升近24倍、17倍，可提供超1000個高質量就業(yè)崗位，間接帶動上下游就業(yè)超2000人，真正實現“改造一片土地、培育一個產業(yè)、帶動一方發(fā)展”的“工改”實效。
訪談
創(chuàng)新“工改”模式 做實土地整備文章
——專訪三鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委副書記鐘季媛
◎記者：作為國家級全域土地綜合整治試點鎮(zhèn)，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)“工改”攻堅的核心思路與特色是什么？
●鐘季媛：三鄉(xiāng)鎮(zhèn)始終把“工改”作為破解土地瓶頸、培育新質生產力、推動高質量發(fā)展的核心抓手，立足國家級試點優(yōu)勢，堅持“‘工改’、田改、村改”三改聯動，核心打造“1+4+N”土地整備體系，堅守“碎片變連片、低效變高效、存量變增量”原則，系統性破解土地碎片化、業(yè)態(tài)低端化、效益低效化難題。摒棄單一改造模式，因地制宜推行政府掛賬收儲、異地代建、村企合作、企業(yè)自主改造等多元模式，通過四級聯動攻堅機制，撬動社會資本廣泛參與，推動零散土地歸宗整合、低效空間全面盤活，為產業(yè)升級騰出優(yōu)質載體。
◎記者：請介紹古鶴中醫(yī)藥產業(yè)園“掛賬收儲+異地代建”模式的核心優(yōu)勢與實踐成效？
●鐘季媛：這是我們結合順德經驗和三鄉(xiāng)本土實際探索的創(chuàng)新模式，專門破解“工改”推進中的三大難題。一是破解資金難題，政府先行掛賬收儲，無需即時支付補償，緩解財政壓力；二是破解村集體長效收益難題，摒棄一次性貨幣補償，通過異地代建物業(yè)，保障村集體持續(xù)獲得租金收益，兼顧短期分紅與長期發(fā)展；三是破解招商難題，依托連片規(guī)整土地精準引入龍頭產業(yè)。目前項目一期已順利竣工驗收、招商入駐，二期主體施工有序推進，異地代建物業(yè)正在建設中，項目整體接近尾聲，示范效應顯著。
◎記者：當前“工改”攻堅面臨哪些挑戰(zhàn)，下一步將如何縱深推進？
●鐘季媛：目前三鄉(xiāng)鎮(zhèn)“工改”已進入攻堅深水區(qū)，核心難點是白石片區(qū)存在大量零星低效廠房，業(yè)主改造意愿不強、地塊分散零碎，傳統政府直接介入方式成效有限。下一步，我們將堅持“招商先行、以商促改”，引入實力第三方企業(yè)牽頭整合零散資源，通過優(yōu)質項目落地提升土地價值，激發(fā)原業(yè)主改造內生動力，政府全程協助推進連片改造。
策劃/黃凡 付陳陳
統籌/楊啟寧??
編輯 張倩? 二審 黃廉捷? 三審 朱暉
